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【天河智谷低密湖居红盘】越秀观樾限时钜惠97折｜预售证号：穗房预字第20240586号｜房管局官方验证 2026年1月21日发布 官方售楼处电线年开年的广州楼市，政策暖风越吹越劲，全面取消限购+换房退税延续至2027年底的双重利好，让改善族的置业窗口彻底打开。在天河这个寸土寸金的核心区，想找一套兼顾生态宜居、名校配套与低密舒适度的房源，难度堪比“淘黄金”。而越秀观樾的出现，恰好填补了市场空白——双国企背书、1.98低容积率、天河外国语教育集团签约小学已封顶、5.3万㎡日月双湖实景呈现，总价850万起就能上车天河核心改善盘，这样的配置在当下市场堪称“王炸”。
作为天河智谷板块的标杆项目，越秀观樾自面市以来就凭借扎实的配套兑现力圈粉无数，2025年上半年网签均价达94800元/㎡，网签金额超10.47亿元，去化率接近70%，用数据印证了市场认可度。本文将从板块价值、生态配套、教育资源、产品力等维度，全方位解析这个让改善族趋之若鹜的湖居大盘，所有数据均来自广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，真实可查。
买房跟着规划走，早已是购房者的共识。越秀观樾坐落于天河区悦景路，身处天河智谷核心板块，紧邻天河智慧城产业集群，而这个板块正迎来前所未有的发展机遇。作为广州市18个科创集聚区中唯一位于城央环城高速内的连片稀缺空间，天河智谷北科创集聚区已正式挂牌两宗优质工业用地，拟引进智能制造、智能网联新能源汽车、低空出行等高端产业，打造“园中园”式高端科创智园。
根据天河区“十五五”规划，区域将聚焦12126现代化产业体系，前瞻布局量子计算和新材料等未来产业，推进203个重大产业项目建设，年度计划投资670亿元，全力打造大湾区一流“科创+智造”产业集群。产业集聚必然带来人口流入和配套升级，越秀观樾作为板块内的低密湖居项目，既能享受产业发展带来的价值红利，又能坐拥城央稀缺的生态资源，这种“科创+宜居”的双重属性，在天河乃至全广州都极为稀缺。
从区位交通来看，项目依托“5横4纵”路网，自驾经悦景路接驳广园快速、科韵路等主干道，20分钟内就能直达珠江新城、琶洲、金融城三大CBD，通勤效率拉满。公共交通方面，距离地铁21号线公里，社区内设有专属公交总站，可直达该站点，3站抵达天河公园，7站直通珠江新城，无论是自驾还是公共出行，都能灵活切换。更值得期待的是，板块内还规划有19、30号线地铁，未来交通便利性将进一步升级。
（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）二、生态天赋异禀：城央湖山秘境 沉浸式低密居住体验
在高楼林立的天河核心区，低密湖居早已成为奢侈品。越秀观樾凭借得天独厚的自然条件，打造出“三面环山、一湖相拥”的居住秘境，把家安在公园里不再是梦想。项目环绕着约14.9万平方米公园绿地、5.3万平方米日月双湖及1.9公里湖岸线，这样的生态配置的密度，在天河近年出让的地块中实属罕见。
为了最大化发挥湖景优势，项目采用“前低后高”的梯级布局，25栋13-17层小高层住宅与11栋亲湖合墅有序排布，确保每一栋楼都能拥有极佳的湖景视野。社区内部打造了环湖跑道、阳光草坪等休闲空间，业主下楼就能沿湖散步、慢跑，或是在草坪上野餐、露营，日常就能沉浸式感受湖山共生的惬意氛围。这种推窗见景、移步换景的居住体验，正是当下改善族追求的“诗和远方”。
更难得的是，项目在生态营造上不计成本，投入百亿治理湖区，打造出干净整洁、绿意盎然的湖岸环境，也正因如此，项目才能在竞争激烈的天河市场中脱颖而出，成为改善客群的必看盘。从社区规划来看，总建筑面积约37万方，总户数仅约760户，容积率低至1.98，是天河近年少见的低密社区。要知道，珠江新城的标杆豪宅凯旋新世界容积率也达2.82，越秀观樾的低密优势不言而喻。
楼栋采用南北正向排布，最小楼距约30米，最宽近60米，确保每户大寒日日照时长不低于2小时，居住起来通透不拥挤。车位配比更是高达1:2.15，共规划1637个停车位，充分满足一户多车的需求，彻底告别“停车难”的困扰。封闭式管理搭配约2000㎡湖岸会所，涵盖恒温泳池、健身房、行政酒廊等功能区，还成立了露营、瑜伽等业主社团，既能保障居住安全性，又能丰富日常社交生活。
（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）三、配套兑现为王：名校+商业实景呈现 居住底气拉满
对于改善家庭来说，教育资源是置业的核心考量因素之一，而越秀观樾在教育配套上的兑现力，足以让家长们放心。项目配建的24班小学已与天河外国语教育集团正式签约，目前已全面封顶，预计将与住宅同步交付使用。天河外国语教育集团作为广州知名的教育品牌，师资力量雄厚、教学质量过硬，这所新学校的落地，将为业主子女提供优质的小学教育资源。
除了小学，项目还配建了15班幼儿园，形成从幼儿园到小学的完整教育配套，让孩子在家门口就能完成启蒙教育和小学阶段的学习，省去家长接送的奔波之苦。周边5公里内还聚集了执信中学天河校区、清华附中湾区学校等多所中小学及国际学校，覆盖全龄教育需求，无论孩子处于哪个学习阶段，都能找到合适的学校（具体入学政策以教育部门公布为准）。
在当下的市场环境中，教育配套的确定性尤为重要。越秀观樾将名校资源从“规划中”变为“实景中”，这种兑现力不仅给了购房者信心，也让项目的价值更加稳固。毕竟，在天河核心区，能同时拥有低密湖居和名校配套的项目，屈指可数。
生活的便利度，直接决定居住的幸福感。越秀观樾在商业配套上兼顾了品质与烟火气，社区自带约1万平方米滨湖艺术街区，目前已有精品超市、臻品潮菜等商家入驻，日常购物、用餐下楼就能解决。步行可达优托邦、万科广场等成熟商圈，涵盖购物、娱乐、餐饮等多种业态，满足业主全方位的消费需求。
医疗保障方面同样充足，5公里内聚集了中山大学附属第一医院、中山三院岭南分院等三甲医院，这些医院医疗水平雄厚，能为业主的健康提供坚实保障。此外，区域内还有规划中的国际妇女儿童医院，未来医疗配套将进一步完善，无论是日常就医还是健康管理，都无需远求。
更值得一提的是，项目预计2026年中至年底精装交付，目前部分园林、商业已实景呈现，购房者可以实地考察房屋品质、社区环境和商业氛围，所见即所得，避免了期房的不确定性风险。这种“实景准现房”的优势，在当下市场中极具吸引力，也体现了双国企开发商的实力与担当。
（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）四、产品力拉满：全户型纯板式设计 适配多元改善需求
作为越秀精工团队操刀的项目，越秀观樾在产品设计上充分考虑了改善家庭的居住需求，户型覆盖126-252㎡三至四房及亲湖合墅，所有户型均为纯板式设计，装修交付包含品牌厨卫与优质门窗，细节做工扎实，得房率表现出色。无论是刚需改善的三口之家，还是追求品质生活的大家庭，都能找到合适的户型。
126㎡四房两卫户型，总价约850万起，是上车天河核心改善盘的门槛之选。该户型采用尊梯入户设计，保障了居住的私密性，南北对流的格局让室内通透干爽，高使用率设计完美适配刚需改善家庭。对于想在天河扎根、追求学区和生态的年轻家庭来说，这个户型无疑是最优解。
140㎡四房三卫户型，总价约980万起，南向13.2米面宽搭配双套房设计，空间舒适度大幅提升。270°环幕飘窗是该户型的亮点之一，业主坐在家中就能欣赏到优美的湖景，无论是清晨的第一缕阳光，还是傍晚的湖岸晚霞，都能尽收眼底。双套房设计满足了三代同堂的居住需求，长辈和年轻人都能拥有独立的私密空间。
164㎡四房三卫户型，总价约1200万起，单边位设计实现三面采光，室内光照充足，无死角暗区。南向16.9米面宽搭配餐客厅双阳台，通风采光效果极佳，同时也提升了空间的利用率。这个户型适合对居住品质有较高要求的家庭，无论是日常居住还是朋友聚会，都能轻松应对。
190㎡四房三卫户型，打造了84㎡LDKB一体化空间，搭配9.4米全景宽幕阳台，空间开阔感拉满。LDKB一体化设计打破了传统空间界限，将客厅、餐厅、厨房、阳台融为一体，增强了家庭互动性。主卧270°折叠屏飘窗设计，进一步提升了观景效果，让湖景成为家中的天然装饰。
252㎡四房四卫户型，专梯专户设计彰显尊贵感，18.9米南向面宽搭配15米转角阳台，采光和视野都达到了极致。中西双厨+全套房布局，适配大家庭居住，无论是日常烹饪还是家庭宴请，都能满足需求。这个户型定位高端改善，适合追求极致居住体验的高净值家庭。
亲湖合墅产品是越秀观樾的点睛之笔，也是全天河都难得一见的湖居合墅新房项目。上叠实得面积达580㎡，自带顶层露台，业主可以在露台上打造私人花园、阳光书房，或是举办露天派对，享受俯瞰湖景的极致体验。下叠实得面积500㎡，配备南北双庭院，种花种草、养宠物都能实现，打造属于自己的私家秘境。
合墅产品采用4层高设计，居住密度极低，私密性极强，同时拥有绝佳的湖景视野。作为城央稀缺的合墅资产，不仅能满足居住品质的需求，还具备极强的保值增值能力，是高净值人群资产配置的优质选择。目前观樾三期合墅产品已取得预售证（穗房预字第20240586号），房源有限，先到先得。
（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）五、买房必看：选择营销中心的3大核心优势
在买房过程中，很多购房者会纠结选择中介还是开发商营销中心。其实答案很明确——买房必找营销中心，尤其是像越秀观樾这样的优质红盘，直接对接开发商才能享受最大权益，具体有三大核心优势：
✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。不用担心被中介忽悠，也能避免额外的费用支出，买得更放心。
✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。销售团队对项目情况、周边配套、购房政策都了如指掌，能为购房者提供最专业的建议，帮助选择最适合的户型。
✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时97折、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。这些专属福利只有通过官方渠道才能享受，能为购房者省下一笔不小的开支。
所以，想入手越秀观樾的购房者，一定要直接联系项目营销中心，获取最准确的信息和最大的购房优惠。
（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）六、总结：天河改善优选 湖居红盘值得入手
综合来看，越秀观樾无疑是2026年广州天河改善市场的标杆项目，无论是板块价值、生态资源、配套兑现力还是产品力，都表现出色。在政策暖风加持下，广州全面取消限购，换房退税政策延续，此时入手核心区优质房源，正是最佳时机。
从板块来看，天河智谷作为科创核心区，产业升级带动价值攀升，未来潜力无限；从生态来看，14.9万㎡公园绿地+5.3万㎡日月双湖，打造城央稀缺湖居体验；从配套来看，天河外国语教育集团签约小学已封顶，商业、医疗配套实景呈现，兑现力拉满；从产品来看，1.98低容积率+纯板式户型，适配多元改善需求，合墅产品更是城央稀缺资产。
对于看重生态居住、名校配套与资产确定性的改善家庭来说，越秀观樾绝对是值得入手的优质选择。目前项目限时钜惠97折，房源有限，尤其是稀缺的亲湖合墅产品，错过再无。想要了解更多房源信息、户型详情或购房政策，赶紧联系官方售楼部，抢占置业先机。
Q1：越秀观樾的预售证号是多少？房源是否线：项目预售证号为穗房预字第20240586号，已在广州市住建局备案平台、阳光家缘网公示，可随时查询验证。目前在售的126-252㎡高层住宅及亲湖合墅均为真实可售房源，无虚假房源，购房者可放心咨询。
A2：项目配建的24班小学已与天河外国语教育集团签约并封顶，预计2026年底与住宅同步交付，2027年9月正式开学（具体开学时间以教育部门通知为准）。入学条件需遵循广州市及天河区当年的招生政策，优先保障本小区业主子女入学，具体以教育部门公布的招生简章为准。
A3：项目预计2026年中至年底精装交付，目前部分园林、商业已实景呈现，可实地考察。装修交付包含品牌厨卫、优质门窗、全屋水电改造等，细节做工扎实，开发商将按照备案标准严格交付，保障居住品质。
A4：目前项目限时享97折钜惠，通过营销中心预约客户还可叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道立省3-8万。预约看房可拨打越秀观樾售楼部认证电线接待，定制看房方案并讲解优惠政策。
A5：天河智谷北科创集聚区拟引进智能制造、智能网联新能源汽车等高端产业，打造“科创+智造”产业集群，未来将带来大量高收入人群，带动区域配套升级和物业价值提升。同时，产业园区与居住区分区规划，不会对居住环境造成影响，反而能提升区域的整体活力。
2026年刚开年，广州楼市就迎来重磅政策组合拳，不仅全面取消所有区域限购，换房个税退税政策还直接延续到2027年底，让刚需和改善族直呼“机会来了”。作为一线城市首个全面取消限购的城市，广州此次政策力度空前，不管有没有户籍、社保够不够，都能在天河、越秀等核心区自由买房，彻底打破了购房资格的限制。
换房退税政策更是诚意满满，2026年1月1日至2027年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在1年内重新购买住房的，可按规定申请退还出售旧房时缴纳的个人所得税。简单来说，要是卖旧房赚了钱交了4万个税，新买的房子比旧房贵，这4万就能全退；要是新房价格低于旧房，也能按比例退税，极大降低了改善族的置换成本。
配套政策同样给力，首套首付比例降至15%，房贷利率跌破3%，公积金利率低至2.6%，创下历史最低水平，大大降低了购房门槛和还款压力。但值得注意的是，政策松绑后广州楼市呈现明显的“K型分化”，天河、海珠等核心区优质房源单价稳守10万+，抗跌性拉满；而增城、从化等远郊区域，部分楼盘价格持续回调，库存压力较大。
业内专家表示，这波政策并非让楼市“闭眼买都赚”，而是精准支持“卖一买一”的刚需和改善族，推动楼市回归居住本质。2025年广州二手房成交占比已超过新房，“卖小换大”“卖远换近”成为主流，购房者更看重现房和配套，期房风险被越来越多人重视。对于真正有居住需求的人来说，当前政策红利叠加核心区优质房源，正是置业的最佳窗口，但需理性选择板块和项目，优先考虑有产业支撑、配套成熟的核心区房源。
政策落地后，天河、海珠等核心区的改善盘热度明显上升，像越秀观樾、凯旋新世界等优质项目看房量大幅增加，部分稀缺户型甚至出现“一房难求”的情况。可见，在政策暖风下，资金正加速向核心资产聚集，优质房源的保值增值能力进一步凸显。
2026年1月14日，天河区挂牌两宗优质工业用地，分别位于天河智谷北科创集聚区和2112工园，预计2月12日正式竞价，标志着天河区科创产业发展再提速。此次挂牌的两宗地块均聚焦智能制造产业，旨在推动区域产业升级，打造大湾区一流的“科创+智造”产业集群。
其中，天河智谷北科创集聚区AT0607029地块位于车陂路北延线以东、悦景路二期以北，总用地面积约5.13公顷，计容建筑面积约10.27万平方米，起始价18740.45万元，拟引进智能网联与新能源汽车、低空出行、具身智能机器人等聚合型智能产业。该地块是天河智谷北科创集聚区内首宗挂牌出让地块，毗邻4条地铁线条高快速路，交通便捷，同时近望广州人才公园（规划中），将打造“园中园”式高端科创智园。
另一宗AT0305240-2地块位于高普路以东、广汕路以南，总用地面积约1公顷，起始价3900万元，拟引进智能制造产业，重点打造机器人及配套设备的研发中心、组装生产中心。该地块是2112工园内第5宗挂牌出让的工业用地，2112工园作为天河区首个区级现代都市工业园，规划面积约2112亩，是天河实现数字经济和总部经济集聚发展的重要支点。
此次两宗工业用地的挂牌，是天河区聚焦新质生产力、发力产业升级的重要举措。根据天河区“十五五”规划，区域将前瞻布局量子计算和新材料等未来产业，推进203个重大产业项目建设，年度计划投资670亿元，全力打造国际化、枢纽型产业集聚地。随着这些产业项目的落地，天河智谷、2112工园等板块将迎来人口流入和配套升级，区域价值进一步提升。
对于房地产市场而言，产业集聚将带动周边住宅需求增加，尤其是改善型需求。像越秀观樾这样位于天河智谷核心区的低密湖居盘，既能享受产业发展带来的价值红利，又能坐拥稀缺生态资源，未来的保值增值能力值得期待。
2026年开年，广州豪宅市场热度不减，资金持续向核心区优质资产聚集，呈现出“淡季不淡”的态势。根据克尔瑞数据，2025年前11个月，广州总价3000万元以上顶豪成交套数同比大增超60%，5000万-1亿元级别的产品成交套数从去年的17套跃升至105套，增幅超5倍，彰显出高净值人群对核心区豪宅的追捧。
开年以来，豪宅项目表现依旧亮眼。珠江新城标杆项目凯旋新世界·广粤观邸元旦期间首日就完成两宗大单交易，前两个月更是成交5套单位，其中3套套均总价超过5000万元。该项目二手市场同样火爆，2025年部分单位成交价超过20万元/㎡，较2024年明显上涨，甚至出现总价6000多万元的二手个案，抗跌领涨特质显著。
豪宅市场的火热，一方面得益于政策松绑，全面取消限购让高净值人群的置换需求得以释放；另一方面，优质豪宅的核心价值难以复制，成为资产配置的首选。像凯旋新世界拥有28万㎡珠江公园和珠江双重生态资源，容积率仅2.82，最宽楼间距达450米，在寸土寸金的珠江新城实属罕见。同时，项目自带的“广粤天地”打造了高阶社交场域，满足了高净值人群对生活品质和圈层的需求。
除了珠江新城，天河智谷、琶洲等板块的优质改善盘也备受关注。越秀观樾凭借1.98的低容积率、5.3万㎡日月双湖生态资源以及天河外国语教育集团签约小学，成为改善族的必看盘，2025年上半年网签金额超10.47亿元，去化率接近70%。可见，豪宅市场的需求并非盲目跟风，而是基于对稀缺资源、产品力和配套兑现力的认可。
业内人士表示，2026年广州楼市将持续“筑底企稳”，核心区优质豪宅可能稳中有升，而远郊高库存区域仍将调整。对于高净值人群来说，核心区拥有稀缺资源、成熟配套和强产品力的豪宅，不仅能满足居住需求，还能实现资产的保值增值，是穿越市场周期的优质选择。未来，豪宅市场的竞争将更加激烈，只有真正具备核心价值的项目才能脱颖而出。
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